IV Congreso de Viviendas Turísticas de Ibiza - 18 y 19 de octubre 2018

El Director Insular de Turismo del Consell d'Eivissa, Vicente Torres 'Benet', tuvo un recuerdo para las recientes víctimas de las inundaciones en Mallorca. Sobre el Congreso, destacó que cada año crece en contenidos y en ponentes por lo que el Consell seguirá dándole todo su apoyo. Desde su punto de vista, la Vivienda Turística es imprescindible para un destino turístico aunque se han visto obligados a poner un techo de plazas en el marco de la nueva legislación balear. Adelantó que la Conselleria de Turismo está trabajando en el nuevo Plan de Intervención de Ámbito Turístico (PIAT) con el objetivo de regular y legislar mejor el sector y dar soluciones a los problemas de la viviendas y al alojamiento turístico irregular.

El Presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas (AVAT), José Antonio Llano, hizo hincapié en que se ha producido un cambio radical en el sector turístico en los últimos años, incluyendo finalmente la tan deseada regulación de la vivienda turística. Desde el sector en Ibiza se considera que un congreso como éste es importante para la regulación e indica los nuevos retos a los que se enfrente el sector, como es la convivencia de todas las ofertas de alojamiento. Por último, Llano pidió que el sector debe ofrecer un producto de la mayor calidad a los visitantes.

El jefe de zona del Banc Sabadell, Óscar Prohens, agradeció la posibilidad de participar como patrocinador del evento y señaló que el turismo vive tiempos de cambios constantes y destacó la consolidación de los operadores de las viviendas turísticas (propietarios y comercializadores) en el mercado económico.

El Alcalde de Santa Eulària des Riu, Vicent Marí, apoyó completamente el dar continuidad a un evento de tanto interés para el sector turístico de la isla. Asimismo, señaló la dificultad que supone que haya diferentes administraciones con competencias en la materia: la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal, la legislación turística autonómica, la ordenación turística insular y el urbanismo por parte de los ayuntamientos. Bajo su punto de vista es primordial no mezclar los usos residenciales y turísticos de cara a evitar problemas entre residentes y turistas. Por último, destacó la necesidad de tener una legislación más clara y sencilla.

La Secretaria de Estado de Turismo, Bel Oliver, dio por inaugurado el Congreso y deseó que las jornadas fuesen provechosas para todos los asistentes. Para ella, España tiene un desafío con su turismo por el impacto en la sociedad que tiene. La materia es de gran dificultad jurídica aunque afirmó que el Gobierno quiere entrar en la cuestión. Así, destacó la conferencia sectorial celebrada en el mes de junio con las Comunidades Autónomas para abordar el asunto. A esta conferencia sectorial le siguió una mesa de trabajo en septiembre en la que las Comunidades Autónomas pidieron al Gobierno cambios legislativos para poder desarrollar mejor sus competencias. Así, el Gobierno está trabajando en modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información. Por otro lado, Oliver avanzó que el Gobierno creará un registro estatal único de viviendas turísticas y reclamó la ayuda de las comunidades autónomas para conseguir dos objetivos primordiales, la seguridad jurídica y mejorar la calidad en la oferta turística.

*Ponencia 1 - La Administración ante el panorama del alojamiento en viviendas

La primera mesa redonda, dirigida por el Director Insular de Turismo del Consell d'Eivissa, Vicente Torres, arrancó con la intervención del profesor de la Universidad de Deusto, Luis Gordillo, que arrancó su exposición diferenciando las dos tradiciones existentes en derecho: la romanogermánica y la anglosajona. En España formamos parte de la primera por lo que las administraciones son intervencionistas, sumándosele una estructura institucional compleja en la que, además, según Gordillo, falta lealtad federal por parte de las comunidades autonómas. De este modo, las Comunidades Autónomas se han excedido, en su opinión, en la regulación. Por ejemplo, las prohibiciones en los estatutos de las comunidades de propietarios no son proporcionales y chocan con el derecho de propiedad. Si hay turistas ruidosos, que se les sancione. Para Gordillo, si se regula con tantas limitaciones, el derecho a la propiedad o a la libertad de empresa pueden vulnerarse. Existe un boom normativo en España y es imprescindible que las administraciones colaboren lealmente.

Carmen Lence, Doctora en Derecho y asesora del Defensor del Pueblo, señaló que estamos ante un panorama complejo, un auténtico desafio para la coordinacion administrativa y para los legisladores donde deben conjugar diversos derechos en conflicto. Internet permite abrir al mundo la red de alojamiento pero para poder legislar con propiedad es imprescindible conocer los números del fenómeno. En su opinión, obligar al registro no limita derechos, es más, la Directiva de Servicios de la Unión Europea redujo la burocracia con las declaraciones responsables pero no eliminó la obligación de registrarse. Para Lence, el fenómeno de la vivienda turística compromete la estructura de las ciudades tal y como las conocemos. Recordó que en 2014 llegaron a la oficina del Defensor del Pueblo las primeras quejas, sobre todo de convivencia. Desde el Defensor del Pueblo se recomienda a las Administraciones clarificación normativa.

Joaquin López Vallés, Director del Departamento de Promoción de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), señaló que este organismo está para proteger a los ciudadanos y a los consumidores. Las plataformas de alojamiento en internet es un fenómeno reciente que experimentó en 2012-13 un fuerte crecimiento. En su opinión, la digitalización es positiva porque consumidores y oferentes pueden encontrarse más fácilmente, se reduce la información asimétrica, y hay mucha información disponible (imágenes, críticas, etc.) España ha tenido un fuerte crecimiento turístico en los últimos años, ya que diversos países competidores han experimentado problemas. Eso ha llevado que España haya pasado de 52 a 80 millones de visitantes en los ultimos años. Primero regularon las Comunidades Autónomas el fenómeno del alojamiento en viviendas y posteriormente algunas ciudades. La CNMC considera que las regulaciones han provocado incremento de precios y la existencia de barreras de entrada injustificadas, por ello han llevado algunas normativas a los tribunales. En su opinión, las restricciones (cuantitativas, moratorias, números clausus, número de habitaciones, registros obligatoiros, baños, metros cuadrados habitaciones, etc.) si son desproporcionadas, obligan a actuar a la CNMC. Las Administraciones sí que pueden regular ante la problemática pero han de acreditar que hay problemas (congestiones, ruidos, mercado de la vivienda hinchado) y que con la regulación propuesta la intervención sea favorecedora para los ciudadanos.

Lucía Prats, Delegada en Ibiza del Institut Balear de la Vivenda (IBAVI) señaló que la vivienda turística ha participado en una conjunción de factores que han provocado un problema de vivienda para residentes y temporeros. Es evidente que es un problema muy complejo al que desde el Govern Balear, a través de la Ley de Vivienda de 2018 ha intentado poner un marco normativo y sancionador contra la especulación inmobiliaria. Asimismo, recordó que la Vivienda de Protección Oficial (VPO) apenas es un 0,6% de la disponible en el mercado balear, un porcentaje muy bajo al que la Administración intentará poner solución.

*Ponencia 2 - Retos legislativos de las estancias en viviendas

La segunda mesa redonda, dirigida por Carmen Ferrer, concejal de Turismo del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, se inició con la intervención del Profesor de la Universitat de les Illes Balears (UIB) y coordinador científico del congreso, Juan Franch Fluxà, que remarcó que el sector se encuentra en una encrucijada, en una situación verdaderamente problemática a nivel legislativo tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Eso por no hablar de las evidentes externalidades que provoca este fenómeno en territorios más sensibles como son determinadas ciudades y en las islas. Para Franch las Comunidades Autónomas han regulado con miedo, excluyendo parte de la oferta. Los tribunales están dando la razón a esa oferta eliminando ciertos requisitos considerados excesivos. Los retos pendientes a los que se deberá hacer frente de forma inminente son fundamentalmente legislativos (mediante regulación adecuada por todas las administraciones) y sociales (con la necesidad de buscar unos difíciles consensos). Según Franch las Declaraciones Responsables de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) son una barrera de acceso al mercado, asimismo denunción que las administraciones no pueden controlar toda la oferta existente y que ésta debe ajustarse.

El Director General de Turismo de Baleares, Antoni Sansó, señaló que hay un debate político abierto sobre la cuestión pero en la comunidad autónoma de las Islas Baleares hay una normativa que, guste o no, hay que cumplir. La modificación de 2017 abrió la posibilidad de la zonificación por parte de ayuntamientos y Consells insulares. Existen dificultades para la lucha contra la oferta ilegal ya que hay que demostrar la comercialización del producto y el sistema es muy garantista. Sansó defendió que fórmulas como los precios por plaza o los números clausus son completamente legales y justificados. Por último hizo un repaso de la historia de la normativa turística de Baleares desde los años 90.

José Antonio Bonache, portavoz de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal, se mostró de acuerdo en que el fenómeno se ha disparado los últimos años y que la Asociación a la cuál representa ha aprobado un decálogo de medidas que incluye el mantener un diálogo abierto con las administraciones, la participación en los debates legislativos y en contribuir al turismo de calidad en los destinos turísticos. Según Bonache, la vivienda vacacional deja 7.500 millones de € en Baleares, es un sector transversal que moviliza la economía local. Bonache consideró que impuestos como la ecotasa pueden aliviar las externalidades que deja el fenómeno en los destinos turísticos. Por último, abogó por una mediación fácil entre vecinos y dueños de viviendas turísticas para resolver los problemas de convivencia.

Eliseo M. Martínez, abogado y socio de Ius Aequitas, repasó diversas regulaciones autonómicas y cómo, a su modo de ver, éstas chocan en muchas ocasiones con el derecho a la propiedad.

Finalmente, Juan Calvo, Doctor en Biología y Consultor Ambiental, quiso destacar el factor ambiental (residuos, agua, depuración, etc.) como una de las más evidentes externalidades del turismo, más perceptible aún en zonas insulares que tienen recursos limitados. El crecimiento turístico en Ibiza ha sido importante y éste no ha ido acompañado de políticas públicas. En número de visitantes el agosto de 1997 es el abril de 2016 y las plataformas han contribuido claramente a este boom. Según él, tenemos la necesidad de salir del círculo vicioso urbanismo-agua-energía y regular con la máxima eficiencia el uso de los recursos naturales de los que disponemos.

*Ponencia 3 - Colaboración entre administración y plataformas: conveniencia o exigencia

La tercera mesa redonda, dirigida por Gloria Corral, concejal de Turismo del Ayuntamiento de Eivissa, se inició con la intervención de Esther Paniagua, periodista especializada en economía digital. Paniagua defendió que la mal llamada economía colaborativa ha permitido más oferta de alojamiento para los consumidores y también que muchos propietarios puedan ofrecer sus productos con facilidad. Afirmó que los sectores tradicionales ven cualquier plataforma como una amenaza y defendió que la economía digital supone un incremento en el PIB de las economías nacionales. Por otro lado, en su opinión, la vivienda vacacional es un causante marginal del problema de la vivienda, siendo el principal la escasa oferta de vivienda social. Todo ello ha llevado a una excesiva sobrerregulación en el tema de la vivienda turística, la UE ha pedido reducir barreras de entrada y reducir la fragmentación del mercado único pero también ha señalado que las plataformas deben actuar con responsabilidad en los destino.

Sergi Marí, Gerente de Turismo, Comercio y Mercados del Ayuntamiento de Barcelona, defendió que el Ayuntamiento de Barcelona ha tenido que actuar ante un problema social que se le presentaba, ya que los ciudadanos se quejaban y manifestaban. El ayuntamiento ha realizado un diálogo multilateral con el objetivo de regular con la mayor información posible. Bajo su punto de vista hay un claro error del mercado que lleva a externalidades negativas en el destino (cambios en el paisaje urbano, pérdida de identidad) y también a la implantación de un oligopolio. En su opinión, la identidad es un factor clave de sostenibilidad turística por lo que la negociación con las plataformas se inició con la solicitud de la exigencia de un registro turístico. Algunas plataformas ayudaron, otras no tanto, por lo que tuvieron que triplicar el personal de inspección para afrontar las miles de denuncias que existían. Airbnb se ha incorporado finalmente a la mesa de negociación de Barcelona y da la información requerida de sus viviendas. Antes había unos 6.000 anuncios ilegales y ahora hay apenas un centenar, lo que supone que la regulación es buena. Para Marí está claro que la UE entiende que exigir un número de registro no lesiona el mercado interior.

Vicent Torres, Director Insular de Turismo del Consell d'Eivissa, recordó que la Administración tenía más fácil interlocución con los turoperadores turísticos tradicionales que con las plataformas. Éstas, según Torres, saben que no cumplen las normativas pero ponen todas las trabas posibles a las normativas locales. El mercado ha sufrido una evolución muy rápida, lo que ha llevado al Consell a dificultades a la hora de gestionar el fenómeno. Las plataformas son necesarias, no hay que demonizarlas pero, hasta ahora, solo entienden las sanciones. Torres defendió una colaboración entre todos los operadores con la administración, en su opinión al final se llegará a un gran acuerdo que beneficie a todas las partes.

Roberto San Esteban, comercializador turístico y miembro de la Junta Directiva de AVAT, destacó que la Organización Mundial del Turismo (OMT) prevé que en 2030 se doblará el número de turistas por lo que todos debemos hacer un esfuerzo para canalizar ese fenómeno en un entorno seguro. Señaló que la administración siempre va a remolque y no es capaz de controlar la economía que se genera en la comercialización turística. Se preguntó dónde están las plataformas ubicadas, los impuestos que pagan y donde lo hacen, de qué seguros dispones y qué obligaciones tienen ante sus clientes y ante la administración. Por otro lado, San Esteban también reconoció que las plataformas suponen un canal de comercialización muy importante para las agencias locales pero reclamó jugar en igualdad de condiciones.

*Ponencia 4 - Cuestiones de seguridad, estafas, mala praxis

La cuarta mesa redonda y última del primer día del Congreso fue dirigida por Clive Heathcote, Vicepresidente de AVAT, y se inició con la intervención de Ramón Roca, Director Insular de la Administración del Estado en Eivissa y Formentera. Roca destacó que la ciberdelincuencia está creciendo en Balears y afecta a todos los colectivos que intervienen en el alquiler turístico (clientes, comercializadores, propietarios, administración). Roca expuso los problemas a los que se enfrentan los diferentes operadores:
-Amenazas para los clientes: portales de reservas falsas, intermediarios no autorizados, estafa en los pagos, vivienda ilegal, información falsa o imprecisa...
-Amenazas para comercializadores y propietarios: suplantación de identidad, chantaje online (ransomware), falsa intermediación, copia de contenidos, canales de comercializacion que no pagan, reservas falsas, comentarios falsos...
-Amenazas para la administración: oferta fraudulenta, ilegal, oferta legal sin requisitos, mal uso de la vivienda por parte de los clientes...
Por último, Roca ofreció una serie de recomendaciones: tener un sistema operativo y antivirus actualizados, separar los equipos informáticos del ocio y del negocio, mucho cuidado con el uso del email y de la nube, cambiar las claves frecuentemente, desconfiar de las gangas, buscar la máxima información,... En todo caso, si hay sospechas acudir a la policia, anular tarjetas, comunicar con los clientes, etc.

Simón Planells, Doctor en Economía y Máster en Economía Pública, señaló las diferentes tipologías delictivas que existen. Para él, la delincuencia es una externalidad más del turismo. Un turismo masivo actúa como efecto llamada de la delincuencia. En su opinión, deben ponerse las máximas medidas preventivas posibles en las viviendas (alarma, habitación de seguridad, perros), además, la comercialización debe ser lo más transparente posible (tarjetas de crédito, Paypal). Las medidas de prevención son importantes también de cara a la promoción del destino.

El Major de la Policía Local de Palma y doctorando en turismo de la UIB, Miquel Quetglas, presentó el programa de prevención para la tercera edad en la Playa de Palma como un modelo de éxito para un destino concreto. En su opinión, el sector sufre un exceso regulatorio, aunque por ejemplo la 'Ley mordaza' no reguló los actos de los turistas. A efectos prácticos, sacar a los turistas de una vivienda no es posible ya que se considera domicilio. La ley turística autonómica dejó temas indefinidos y Quetglas recomendó hacer fotos de la vivienda y que el cliente firme lo que hay. Por último, propuso modificar la ley para que el turista pague inmediatamente las sanciones (como en las sanciones de tráfico).

Día 19 de octubre de 2018 (día 2)

*Ponencia 5 - Tiempos de lobbies: una lucha constante

La quinta mesa redonda y primera del segundo día del Congreso fue dirigida por el Alcalde de Sant Josep de sa Talaia, Josep Marí Ribas, y se inició con la intervención de Mateo Silos, Economista principal de Ofwat London. Silos defendió que las administraciones públicas solo deberían regular un sector si hay fallos de mercado. Citando a Stiegler, una regulación es una respuesta a grupos de interés que buscan maximizar su beneficio. Así, los grupos de interés se organizan para obtener una regulación favorable a sus intereses (sector del taxi, tasa AEDE, etc.). Los operadores buscan limitar la entrada, reduciendo la competencia. Esto, según Silos, lleva a un descrédito del capitalismo de mercado. Entrando en la cuestión de la vivienda turística, no está justificada la regulación en razón del interés general puesto que se genera un daño a los consumidores. Para Silos, las Comunidades Autónomas han regulado a favor del lobby hotelero. Para evitar que la influencia de los lobbys haga que se regule contra los consumidores hay diversas medidas como: mayor transparencia, rendición de cuentas, mejorar las posibilidades de actuación de los consumidores o una mayor contestabilidad institucional. Bajo el punto de vista de Silos el consejo de la CNMC está capturado por los políticos y debería alinearse más con los consumidores.

La abogada Nahiara Cardona ('Soluciones legales para todos') expuso la problemática del alquiler en Ibiza. Según ella, el problema se ha agravado en los últimos años a causa del alquiler turístico ilegal, las malas experiencias de los propietarios, un fuerte incremento de la inversión extranjera y a un auge económico de la isla. La asociación que dirige Cardona se propone denunciar aquellos casos de alquiler irregular que conozca, asimismo solicita que se modifiquen las leyes necesarias que impiden que las administraciones actúen correctamente. Esta problemática está generando un coste social elevado, con muchos problemas para las familias y para las personas que vienen a trabajar a la isla. Cardona piensa que debe incrementarse sustancialmente el parque de viviendas de protección oficial en alquiler, asimismo reflexionó sobre la importancia de decrecer ya que el crecimiento infinito es imposible.

Pablo Gago, Global Chief Strategy and Innovation Officer de Room Mate, destacó que ante la aparición del fenómeno de las viviendas turísticas su empresa decidió incorporarse a él y montar el servicio a viajeros Bemate, ofreciendo viviendas y apartamentos. En su opinión, legislar es importante para evitar un problema turístico futuro. Abogó por una competencia sana entre los diversos operadores. Gago señaló que, en general, se está regulando bastante mal y defendió que lo mejor es una regulación clara para que todo el mundo sepa a qué atenerse.

El Presidente de Fevitur, Tolo Gomila, recordó que ante el crecimiento exponencial de la oferta en nuevos canales de comercialización el Gobierno Central en la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 remitió el asunto a las Comunidades Autónomas. Esto supuso un reto normativo importante frente al cúal los hoteleros intentaron defenderse. En este sentido, recordó el fenómeno de la aparición de las compañías aéreas low cost. Para Gomila las viviendas turísticas son bien valoradas por los turistas, aproximadamente un 7% del total de viviendas en Balears va al mercado turístico. En este sentido, dijo que el gasto del turista de vivienda turísticas es un 23% superior al que se aloja en hoteles. Donde está el problema es en la opacidad fiscal del sector. Sobre la problemática de la vivienda, el Presidente de Fevitur criticó la poca inversión pública en vivienda y que la política salarial ha hecho perder renta a los ciudadanos de Balears, además destacó que el 36% de las ventas en Mallorca se realizan a extranjeros. Por último, opinó que es un grave error demonizar a los propietarios cuando lo que hay que hacer es darle seguridad jurídica.

*Ponencia 6 - Las experiencias legales y económicas en otros destinos

La sexta mesa redonda del Congreso fue dirigida por José Antonio Ferragut, concejal de Turismo del Ayuntamiento de Sant Antoni de Portmany, y se inició con la intervención de Enrique Benítez, el Alcalde de Sant Josep de sa Talaia, Josep Marí Ribas, y se inició con la intervención del Economista y Consejero de la Cámara de Cuentas de Andalucía, Enrique Benítez, quien expuso que en Andalucía el turismo no es un problema, por lo que se desea crecer aún más. En la provincia de Málaga ya hay más plazas en registradas en viviendas turísticas que plazas hoteleras. El 60% de plazas de Andalucía corresponden a viviendas turísticas. Benítez quiso ofrecer 5 medidas críticas ante el fenómeno:
1. Regulación. Asimetría informativa de los participantes, incompatibilidad zonificación horizontal y vertical. La regulación actual es muy mejorable.
2. La rehabilitación de edificios para uso turístico.
3. La pérdida de identidad de los destinos turísticos.
4. El impacto en los alquileres de larga duración.
5. Financiación local (ecotasas).
Benítez acabó su intervención destacando la importancia que los trabajadores vinculados al sector turístico tengan unos adecuados salarios para luchar contra las externalidades negativas que el fenómeno ofrece.

Joaquín López Vallés, Director del departamento de Promoción de la CNMC, quiso señalar que su organismo entiende que la regulación de atender a principios de necesidad y de proporcionalidad. La disparidad normativa en las Comunidades Autónomas responde a que hay soluciones distintas a problemas distintos. Es verdad que existen más diferencias a nivel local que regional en algunas ocasiones. Para la CNMC la justificación de las regulaciones debe ser:
-Competencial
-Planificadora (lucha contra el intrusismo, promoción de la calidad, profesionalización del sector)
-Fallos del mercado (externalidades, molestias, problemas de la vivienda)
Las restricciones a la competencia deben justificarse muy bien y las administraciones han puesto de diversos tipos:
Restricciones a la competencia:
*Restricciones sobre el número de viviendas turísticas (cupos, no alquiler de habitaciones, requisitos de las viviendas)
*Desincentivos a la entrada en el mercado (licencias, registros, equipamientos mínimos, asistencia telefónica,...)
*Limitaciones para competir (estancias mínimas y máximas, cuando los hoteles no tienen esas limitaciones)
Las administraciones públicas han de tener en cuenta cada situación a la hora de regular.

Sergi Marí, Gerente de Turismo, Comercio y Mercados del Ayuntamiento de Barcelona, resaltó la importancia de los grupos de interés y de la necesidad de contar con su participación a la hora de conseguir una regulación adecuada. El turismo es un fenómeno complejo que tiene costes sociales y medioambientales evidentes por lo que todos los actores han de contribuir al destino. Marí explicó el Plan de Actuación realizado en Barcelona, que incluye una zonificación de la ciudad. La sostenibilidad exige que los trabajadores del sector turístico tengan carrera profesional.

*Ponencia 7 - Zonificación e intervención administrativa: ¿instrumento o error?

La séptima mesa redonda del Congreso fue dirigida por Jaime Marí, concejal de Turismo del Ayuntamiento de Sant Joan de Labritja, y se inició con la intervención de Eduardo Rodríguez Laplaza, Magistrado Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, quien señaló que la planificación urbanística puede ser analizada por los tribunales. El plan urbanístico puede regular los usos y puede calificar el suelo siempre que siga objetivos legítimos y han de justificarse. Rodríguez Laplaza señaló algunas sentencias del TSJC que analizan los usos permitidos en las fincas urbanas. En concreto, y en el caso de Badalona, este tribunal aprobó una zonificación simple que reserva el uso de la vivienda turística en una porción del municipio que no es litoral. Por otro lado, Rodríguez Laplaza señaló que la llamada economía colaborativa no es más que una actividad por lo que es lógico que la administración regule esta actividad vía declaraciones responsables o similares.

La consejera de la Comisión Nacional de Mercados y Competencia, Pilar Canedo, afirmó que el turismo es un fenómeno extraordinariamente demandado por la sociedad y que, por ello, hay que proteger a los consumidores. Las regulaciones deben obedecer a razones de imperioso interés general, hay muchas valoraciones que las administraciones deben realizar y justificar a la hora de aprobar sus normas. El turismo se ha democratizado, la sociedad es distinta y se afrontan nuevos retos. La normativa va con retraso siempre. Bajo su punto de vista, los lobbys hoteleros están detrás de las campañas contra la vivienda turística, sobre todo atacándola por la falta de tributación. Desde la CNMC los principios de buena regulación son: necesidad, proporcionalidad y no discriminación. Este organismo observa peligros de “cartelización” por lo que si no hay barreras de entrada, el mercado se va regulando. La zonificación en muchos casos genera la máxima barrera de entrada, generando un oligopolio y se evita la mejora de los que ya están en el mercado.

Luis Falcón, consultor de InAtlas, señaló que debe medirse el fenómeno para tomar las medidas correctas. En Canarias existen planes potentes que pueden reformar planes urbanos insulares y municipales. Falcón reconoció que la vivienda turística genera externalidades en el precio del alquiler pero también en la evolución del precio de los hoteles. Para él, en el impacto en el espacio público no se puede diferenciar turista de vivienda turística y turista de hoteles. Afirmó asimismo que el fenómeno de la gentrificación no viene a causa de las viviendas turísticas, es una evolución urbana natural que ya se ha dado en otras ocasiones. Criticó que hay otros factores aparte de las viviendas turísticas que explican también el incremento de precios, faltan estudios y datos. Coincidió con el resto de ponentes reconociendo que las administraciones pueden ser discrecionales y establecer cupos por zonas siempre que lo justifiquen.

Pau Mir, abogado especializado en derecho urbanístico, destacó que se realiza un uso extraordinario del derecho de propiedad, por lo que es lógico que la administración regule ese uso extraordinario. El urbanismo de una ciudad es una decisión política por lo que centrarnos sólo en la competitividad es una visión reduccionista. Los planes intervienen siempre en el derecho de propiedad. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dicho que sí es posible zonificar, es un instrumento válido, incluso el mejor del que disponemos. Es normal que se limiten los excesos de la libre competencia. Mir reconoció que la zonificación debe estar muy motivada, ser proporcional y no ser discriminatoria. El uso de vivienda turística no es residencial, es económica y así debe ser tratada. La actividad tiende a la profesionalización. Por último, las administraciones pueden aprobar los cambios de usos urbanísticos de las viviendas de uso turístico.

Enrique Ramos, concejal de Urbanismo Sostenible, Vivienda y Proyectos de Ciudad del Ayuntamiento de San Sebastián afirmó que estamos viviendo una situación turística anómala. Explicó sucintamente la historia del turismo en la ciudad de San Sebastián, con una fase inicial en los años 20 del xiglo XX, una gran crisis entre los años 70 y 2000 a causa del terrorismo de ETA seguida de una paulatina recuperación. Hasta 2015 se quería crecer turísticamente, no era un asunto que preocupase, pero en 2016 coincidió que San Sebastián fue Ciudad Europea de la Cultura y se produjo el fin definitivo de ETA. Esto produjo una explosión turística, un encarecimiento de precios, una distorsión rápida de la situación de la ciudad, además de un incremento notable de la oferta ilegal. El uso primordial de la vivienda es el residencial, la vivienda turística es una actividad terciaria. Había descompensaciones según el barrio. Por ello, el Ayuntamiento hizo una zonificación, justificada urbanísticamente: Zona 1 saturada, no más pisos. Zona 2 pisos con ciertas características, primera planta, total 250 m2 y no tener debajo una vivienda + 1 piso cada 6. Zona 3 350 m2 y 2 de cada 6. Se aprobó un registro y un incremento de la labor inspectora, con más personal dedicado (incluido el policial). Asimismo puede consultarse un mapa con los pisos legalizados.

*Ponencia 8 - Impuestos y tributos a la vivienda vacacional

La octava mesa redonda y última del Congreso fue dirigida por Maria Àngels Marí, Secretaria General de PIMEEF, y se inició con la intervención de Vicente Arbona, Administrador de la AEAT en Ibiza y Formentera, quien informó del nuevo modelo tributario, el modelo 179 donde la obligacion de informar recae sobre el intermediario. Este modelo ya está aprobado, se empezará este año 2018, así en enero de 2019 se informará de todos los datos del año 2018 y después se realizará trimestralmente. Da igual donde esté el propietario ya que el hecho informativo se produce en España. Las plataformas serán las más afectadas. La información que se deberá incluir es: titular de la vivienda, cedente si es diferente, identificación de la vivienda por referencia catastral, identificación de los inquilinos (al menos 1), importe de la cesión, días de ocupacion, modalidad de pago, etc. Paralelamente, el propietario ha de guardar datos de los inquilinos siguiendo la normativa de seguridad ciudadana.

María Antonia Truyols, Directora de la Agencia Tributaria de las Islas Baleares (ATIB), destacó que las administraciones tributarias autonómica y estatal colaboran constantemente. Asimismo informó de que se han recaudado unos 200 millones de euros con el impuesto del Turismo Sostenible. Señaló que es un impuesto muy fácil de gestionar ya que se realiza vía estimación objetiva un 98% de las viviendas turísticas, simplificación del impuesto. Debe informarse de las plazas y del número de días que la vivienda está ofertada (no necesariamente ocupada). En su momento, se hizo un padrón y una carta de pago, el sistema más fácil para la administración y para los ciudadanos. Este impuesto es 100% telemático.

Meritxell Yus, de Cuatrecases Barcelona, hizo hincapié en cómo tributar el IVA en la vivienda turística. Si es alquiler de vivienda está exento, si es vivienda con servicios hoteleros (Recepción y atención continuada, limpieza, cambio ropa, servicios alimentación) se factura al 10%. Y, por último, si el alquiler de vivienda se hace para subarrendar se tributa al 21%.

Rocío Garnacho, Profesora de la Universitat de les Illes Balears, señaló que en la tributación por el IRPF da igual si el arrendamiento es turístico o con finalidad de vivienda habitual. Por otro lado, en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), se está exento en la mayoría de ocasiones.