Resumen de las ponencias e intervenciones realizadas durante el VII Congreso de Viviendas Turísticas de Ibiza. FOTOS: Sergio G. Cañizares. VÍDEOS: Jara Studio.
Día 21 de octubre de 2021 (día 1)
*Presentación.
El Presidente de AVAT, José Antonio Llano presentó la VII edición del Congreso de Viviendas Turísticas Vacacionales felicitándose por volver a la presencialidad. Expuso que se habían elegido unos temas que preocupan al sector y que siguen de máxima actualidad. Por otro lado, y respecto a la temporada turística, consideró que "hemos empezado a ver la luz a final del túnel" en referencia a un mayor optimismo para el 2022. No obstante, recordó que aún vivimos momentos de incertidumbre debido a la pandemia y a posibles decisiones de terceros. Llano consideró imprescindible la unión empresarial, sindical y política para salir de esta situación totalmente novedosa.
El Presidente de AVAT afirmó que la oferta de vivienda vacacional en Ibiza es de calidad y cada vez está más profesionalizada. Así, destacó que AVAT durante el 2021 ha mejorado sensiblemente su web y que realizará a final de año una campaña de carácter internacional para presentar la imbatible oferta de viviendas turísticas que tiene la isla.
Llano se preguntó sobre el modelo de turismo quiere Ibiza para el futuro, una cuestión siempre de actualidad, y consideró ha llegado el momento de evaluar la situación y de pensar también en el futuro. Para él, es fundamental la sostenibilidad de la isla, el mercado lo va a exigir y los residentes también. También se volvió a hacer mención al intrusismo como uno de los caballos de batalla más importantes del sector aunque valoró los esfuerzos que están realizando las instituciones contra el mismo.
Por último, se expusieron los temas que iban a tratarse en el Congreso y agradeció al Consell d'Eivissa, al Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu y al Banc Sabadell su colaboración para poder celebrar el evento.
El Director de zona del Banc Sabadell, Óscar Prohens, se congratuló de volver a un congreso de carácter presencial y agradeció el esfuerzo de PIMEEF y AVAT en su organización. Prohens valoró el fenómeno que es la vivienda turística, que vive un momento excelente y que debe adaptarse a un clienta cada vez más exigente. Asimismo, pidió que Ibiza fuese protagonista de su propio futuro económico y social.
El Primer Teniente de Alcalde del Ayuntamiento de Santa Eulària, Miguel Tur Rubio, apoyó al Consell en la lucha contra el intrusismo, también señaló la importancia de PIMEEF como paraguas del sector empresarial. Destacó la recuperación de los eventos presenciales, importantes para la isla y para todos, siendo fundamental poder aprender y compartir experiencias. En su opinión, la vivienda turística es un sector que complementa perfectamente la oferta alojativa tradicional pero que tiene el gran problema de la oferta ilegal, frente a la cuál las administraciones han de ser contundentes.
Por último, el Presidente del Consell d'Eivissa, Vicent Marí, felicitó el esfuerzo de AVAT y PIMEEF en la organización del evento. Según Marí, estamos recuperando la normalidad y afrontamos la recuperación tras la pandemia. Las viviendas turísticas vacacionales son las que mejor han capeado la situación teniendo ocupaciones más elevadas en estos tiempos convulsos. El Consell trabaja en reforzar la colaboración público-privada. Marí destacó que el Consell trabaja en dos ejes:
-Reglamento simplificación administrativa, que incluye dos nuevas modalidades de vivienda vacacional
-Esfuerzo para abordar la lucha contra el intrusismo
Ibiza no quiere ver su nombre vinculado a situaciones al margen de la ley y que menoscaban su imagen como destino turístico. El Consell d'Eivissa ha mostrado su profunda preocupación por las fiestas ilegales. Para él, es imprescindible ofrecer seguridad al visitante y confianza en el destino. Por último, señaló la necesidad de fortalecer el trabajo coordinado entre las administraciones.
*Ponencia 1 - CONFERENCIA. LOS NUEVOS RETOS DEL TURISMO: UN GUIÑO AL PRESENTE-FUTURO.
El periodista de El País, escritor, conferenciante y analista de tendencias y nuevos conceptos en materia de turismo, Fernando Gallardo, abrió el Congreso recordando que los saltos económicos se han debido fundamentalmente a la innovación y no a la acumulación de capital. Según él, el crecimiento requiere destrucción creativa. Hemos pasado por una crisis sin precedentes en los últimos dos años, la pandemia ha generado gran destrucción a todos los niveles. Sin embargo, se puede cimentar sobre esta destrucción un cambio de paradigma.
El 74% de la industria turística ha caído en estos últimos 18 meses. 1,3 billones de dólares se han destruido en la industria turística. 120 millones de empleos en turismo están congelados o perdidos. Todo esto implica que la industria turística necesita una redefinición. Ya no solo es viajar, es vivir. La industria se mueve hacia el carácter experiencial. La recuperación del PIB turístico español llegará en 2025.
Según Gallardo, hemos entrado en el sector cuaternario, es la era del conocimiento, un intangible que no consume territorio. El turismo se desarrollará sin el apego al territorio.
Para el ponente, los pilares del renacer turístico serán:
*Globalización. El turismo no es solo recibir personas, la industria debe generar talento y proyectos. España no tiene presencia en el mundo. Somos un destino receptor de turistas pero no tiene influencia en la globalización. No solamente debemos importar turistas sino también exportar turismo. Trabajar con la idea de consorcio es una exigencia del nuevo tiempo. La única posibilidad que una pyme sobreviva es la cesión de decisiones soberanas a un consorcio mayor.
*Digitalización. La digitalización no es solamente la robotización. Hablamos de cambios de modelo de negocio, uso del análisis predictivo, de la capacidad de analizar los datos.
*Personalización. La aceleración digital y el empoderamiento de las redes sociales conforman una demanda hiperpersonalizada que exige una hiperpersonalización de la oferta. Somos soberanos en nuestro reconocimiento personal. Identidad digital descentralizada. Hábitos de viaje diferentes (viajes más cortos, incremento del teletrabajo, paquetización individualizada, flexibilidad tarifaria).
*Sostenibilidad. No solo ambiental sino también social y económica. Buscar en tiempo real la sostenibilidad del destino turístico y de las estructuras turísticas. Deben buscarse la automatización de los procesos. Rediseño integral de instalaciones y servicios. Alojamientos multimodales. Gestión aún más profesionalizada del alojamiento turístico. Excesiva regulación hotelera, necesidad de desregulación turística y exigencia de una mayor responsabilidad fiscal.
Gallardo terminó su exposición detallando la novedosa tecnología financiera que se está a aplicando al turismo (tokens).
*Ponencia 2 - ENTREVISTA. ACTIVIDAD TURÍSTICA EN LAS CASAS RURALES IBICENCAS.
El profesor de la Universitat de les Illes Balears (UIB), Juan Franch Fluxá, entrevistó al Vicepresidente primero y conseller de Gestión del Territorio, Infraestructuras Viarias y Lucha contra el Intrusismo del Consell d'Eivissa, Mariano Juan, quien consideró que hay que regular pero de forma diferente a cómo se estaba haciendo. Intentar encorsetar la actividad económica a veces provoca el efecto contrario. Según Juan, tenemos "diarrea legislativa" en esta comunidad autónoma, lo que incide negativamente en la actividad económica y en la sociedad.
Juan Franch afirmó que al ser el turismo una actividad transversal puede ser complicada su legislación. Así, Mariano Juan señaló que debe pensarse en general y no solo en la regulación particular. Hay que tener una visión global a la hora de realizar diversas zonificaciones. Se usan figuras antiguas y se les asocian efectos nuevos que no tienen nada que ver. Juan expuso el reglamento de simplificación administrativa que ha elaborado el Consell. "Llevamos mucho tiempo hablando de ello. El reglamento que hemos trabajado cuestiones urbanísticas, de patrimonio y de estancias turísticas (agroestancias y alquiler turístico por habitaciones en casas payesas)". Por otro lado, se eliminan las cédulas de habitabilidad de primera ocupación y se reducen documentos para las otras. Ha habido tres procesos de participación: arquitectos y aparejadores, asociaciones turísticas y público en general.
Juan Franch expuso que existen problemas entre el Consell d'Eivissa y el Govern Balear sobre el alcance del desarrollo reglamentario. Mariano Juan dijo que era cierto pero que había otras diferencias como podría ser la fórmula del traspaso de las competencias de turismo al Consell de Mallorca.
Franch destacó las sentencias que sobre la zonificación se han producido en Mallorca. Mariano Juan recordó que las primeras zonificaciones eran tumbadas por los tribunales. Pero la jurisprudencia está cambiando recientemente y se están validando algunas como Bilbao o Mallorca (no la de Palma). Según el conseller, la autoridad turística debería decir el cómo y el cuanto (plazas). El dónde deberían decidirlo los ayuntamientos.
*Ponencia 3 - SEGURIDAD, CONVIVENCIA Y POLICÍA: FIESTAS ILEGALES E INTRUSISMO.
Naihara Cardona, Directora Insular de Intrusismo y Territorio del Consell d’Eivissa, presentó y moderó esta ponencia. Según ella, las fiestas ilegales no son una invención de este año pero se han incrementado por el cierre del ocio nocturno. Cardona destacó que la mayoría de las fiestas son en viviendas no turísticas por lo que el Consell d'Eivissa no tiene competencia. Las fiestas en zonas residenciales provocan problemas con los residentes. Según la Directora Insular, la Constitución Española señala que el domicilio es inviolable, hecho del que se aprovechan los grupos que hacen las fiestas ilegales. Cardona se preguntó si era un domicilio si hay pública concurrencia (venta de entradas).
Sergi Torrandell, Jefe del Área de Seguridad Ciudadana del Ajuntament de Llucmajor dijo que la policía está para dar servicio al ciudadano, que exige un servicio de calidad. Todo el mundo quiere una policía cercana al ciudadano y resolutiva. Ahora bien, no es lo mismo que la propiedad sea una persona física o jurídica. La titularidad influye. Asimismo, Torrandell señaló la importancia de quien es el requiriente/denunciante: un vecino, una administración o el mismo propietario. Las denuncias se tramitan, normalmente los vecinos sí hacen caso mientras que los turistas son más reacios a finalizar el ruido. Torrandell señaló que intentaron en Llucmajor tramitarlo por la Ley de Actividades para acabar repercutiendo al propietario. Según él, cuando se está comercializando, ese lugar ya no es un domicilio sino una actividad.
Enrique Gómez Bastida, Comandante 2º Jefe de Operaciones Guardia Civil en Baleares, destacó que en Ibiza hay problemas que tienen connotaciones diferentes y por eso se buscan soluciones diferentes. El Covid ha generado una oportunidad de negocio para determinadas personas, se acondicionan las viviendas de forma similar a una discoteca. Además, el secreto y la exclusividad le da atractivo. En Ibiza es un problema grave, actividades no permanentes… lo ilegal tiene una connotación más negativa (referencia a un intento de asesinato en Ca na Negreta en una fiesta ilegal). Las actividades que se realizan de forma ilegal suelen tener menudeo de droga. Para Gómez Bastida, el imaginario de Ibiza es el de una isla sin reglas. Las instituciones intentan luchar contra ello. Es un problema de todos los sectores. Según él, el problema no es el número de efectivos. Los cuerpos policiales han de aplicar las normas. El promotor es conocedor de que los cuerpos policiales no pueden realizar según qué cosas. Gómez Bastida señaló que es prioritario el disuadir la celebración de las fiestas. La ejecución no es la actuación policial. No hay un procedimiento sancionador resolutivo, además de la problemática de los extranjeros.
Ascensión Joaniquet, abogada penalista, remarcó que el derecho penal es lo último que debe entrar en funcionamiento. El Estado de Alarma cubría un paraguas jurídico que incluía la Ley de Seguridad Ciudadana, la Ley de Protección Civil, etc. El Código Penal no se ha modificado durante el Estado de Alarma. Joaniquet recordó que el Tribunal Constitucional se cargó el Estado de Alarma, por lo que las sanciones deberán quedar anuladas. Para ella, es importante conocer el concepto de domicilio. El del Código Civil no coincide con el del Código Penal. En el penal es cualquier reducto donde una persona desarrolla su intimidad. La jurisprudencia mayoritaria dice que no se puede entrar en un domicilio si no hay una orden judicial. Hay otra idea minoritaria que hay que excluir del domicilio las viviendas que se alquilan para fiestas. Se les plantea una disyuntiva complicada a las fuerzas de seguridad, que deberán demostrar que es una actividad.
Asimismo, para aplicar la posibilidad del delito de desobediencia, debe haber un requerimiento previo por parte de una administración.
El Presidente de AVAT, José Antonio Llano, recordó que estamos hablando de un problema de actividades ilegales en nuestro territorio, de intrusismo. El gran perjudicado ha sido el sector del ocio. AVAT no quiere fiestas en las viviendas turísticas. Es una actividad que supone un riesgo y no solo sanitario. Llano celebró el trabajo realizado por el Consell d'Eivissa para luchar contra ese intrusismo en todas sus variantes. Asimismo, desde el sector se ha pedido a las administraciones que se diferencie entre una celebración y una fiesta ilegal. Desde AVAT se ha realizado un esfuerzo en concienciar a los inquilinos para que no realicen molestias.
*Ponencia 4 - MARKETING DIGITAL EN TIEMPOS DE GOOGLE, WHATSAPP Y REDES SOCIALES.
La tradicional ponencia de marketing estuvo moderada en esta ocasión por la directiva de AVAT, Chantal Henar.
José Ramón Cardona, profesor de la Escuela de Turismo de Ibiza, destacó que la gente intenta minimizar el esfuerzo y se actúa por inercia. A la hora de buscar información, la gente usa Google por lo que es esencial que la página aparezca arriba a la hora de buscar. Importante tener página web y correo electrónico de contacto. Las redes sociales (RRSS) tienen éxito debido a la posibilidad de suscripción a páginas concretas y a acceder a contenidos que te interesan. En su opinión, la página web ha de ser muy atractiva e intuitiva para los visitantes. Debe generarse contenido en las redes propias. El objetivo es generar seguidores, subir fotos de los clientes satisfechos, hay que reforzar positivamente la marca propia. Insistió en la sencillez.
Según él, existen dos perfiles a tener en cuenta: el turista habitual (que valora la intimidad, la privacidad y la libertad) y el eventual.
Anne-Laure Debrix, de la Fundació BiT, expuso las posibilidades de ayuda a pymes que ofrece la Fundació BiT. Debrix señaló que el confinamiento reforzó las tendencias preexistentes del comercio electrónico. En 2021 Mark Zuckerberg vaticinó un mayor desarrollo de la aplicación Whatsapp Business. Esta herramienta permite fidelizar a los clientes, crear una comunidad con ellos, escuchar y conocer sus costumbres y preferencias, y generar confianza para captar nuevos clientes. Los clientes pueden ser locales pero también del exterior. Whatsapp Business es el canal más directo con el cliente. Hay que buscar el punto clave entre ser receptor y pesado. En la ficha del negocio de Google debería ponerse el botón de Whatsapp Business. También se puede enlazar con Facebook.
Whatsapp Business puede usarse como herramienta CRM para gestión de clientes: envía mensajes a 25 listas, permite respuesta automática y se puede enlazar con un botón a la web, blog o Facebook. Para una agencia comercializadora de viviendas turísticas el uso de Whatsapp Business puede ser útil como herramienta de marketing, email marketing, mensajes que lleven a la microsegmentación y también como una mejora en la atención al cliente, comunicación instantánea, catálogo, etc. Estas herramientas exigen un trabajo previo de unificación de contactos, importación de datos, etc. Debrix destacó que para un propietario particular, el uso de Whatsapp Business significa ofrecer una relación directa con el cliente final, además de una mayor comodidad para uno mismo.
Nicolas Galantini, de AJL Consulting, presentó una herramienta para mejorar la rentabilidad de las casas vacacionales. Para él, la competencia se ha incrementado exponencialmente debido a la presencia de las OTAs. Todos compiten por el mismo producto. En su opinión, se han usado procesos inadecuados procedentes de la industria hotelera. La consolidación de las OTAs y los retos operacionales se traducen en incremento del coste de ventas. Los 4 portales mayores generan un 80% de las reservas. Así, para Galantini, es muy importante que un propietario o comercializador tenga herramientas que les pueda permitir ver la rentabilidad en directo, la elaboración de contratos, reducir costes operativos, una estrategia de precios personalizada, una automatición de precios, la rentabilidad esperada, ver la tasa de ocupación mínima, etc.
*Ponencia 5 - ENTREVISTA. DESGRANAR EL LABERINTO DE LOS SEGUROS EN LA VIVIENDA VACACIONAL.
Para finalizar la primera jornada del Congreso, el Presidente de AVAT, José Antonio Llano, entrevistó a Enrique Martínez Tomás, de Europ Assistance, para ofrecer una perspectiva amplia de la variada casuística de los seguros referente a la vivienda vacacional.
Así, Martínez Tomás consideró que el seguro es un bien social, debe cubrir los riesgos necesarios para el desarrollo de la actividad. El primero es el de Responsabilidad Civil (RC), obligatorio según la normativa autonómica balear. 300.000 € que han de cubrir los daños a terceros, personas o cosas. Puede también cubrir las contractuales con los inquilinos o también las que puedan afectar a comunidades de vecinos. En definitiva, todo depende del riesgo que se puede afrontar. Los comercializadores también están obligados a tener un seguro de RC, y a cumplir con unas condiciones de prestación del servicio de intermediación. Las coberturas siempre pueden ampliarse (daños para el hogar o para la vivienda como explotación turística). Existen también productos específicos para el sector de la vivienda vacacional, el propietario puede necesitar seguros de daños, robos, protección a los inquilinos, etc. El propietario puede plantear una sobreprotección sobre la vivienda, haciendo que el tomador sea el cliente. Por otro lado, la pandemia ha incrementado la necesidad de los seguros de anulación, que son homologables al seguro de viaje, las causas pueden ser múltiples. Por la pandemia se ha modificado mucho el seguro de cancelación. La política de reservas de las VTV también se ha visto afectada, se ha incrementado sustancialmente la flexibilidad para permitir mantener la demanda. Por último, se habló de un seguro de pérdida de ingresos, Martínez Tomás afirmó que alguna compañía puede asegurar este concepto pero la póliza será muy elevada.
Día 22 de octubre de 2021 (día 2)
*Ponencia 6 - EUROPA - ESPAÑA – BALEARES - IBIZA ¿QUÉ ESTA PASANDO EN NUESTRO SECTOR?
El Director Insular de Turismo del Consell d'Eivissa, Juan Miguel Costa, moderó esta mesa. En su presentación, se mostró satisfecho de que, pese a la incertidumbre, Ibiza ha tenido temporada turística en 2021. Antes había una enorme preocupación. Se ha demostrado la resiliencia de la marca Ibiza, es una marca muy potente que ha permitido salvar los muebles. El turismo británico ha fallado pero se ha podido compensar con el turismo nacional. Se superó el escenario optimista previsto. Las perspectivas son buenas para el 2022. Según Costa, el mercado evoluciona hacia un turismo experiencial. La diversidad de producto de Ibiza permite perfectamente encajar en ese deseo de los turistas de vivir experiencias en sus destinos vacacionales.
El Vicepresidente de AVAT, Clive Heathcote, realizó una presentación que ofrecía muchos datos. Señaló que se está viendo una fuerte recuperación en 2021 aunque no se llega a los datos de 2019. El sector de la vivienda vacacional tiene unas estancias medias más largas. Las pernoctaciones hoteleras son menos de la mitad del total. Se ha notado un crecimiento de los mercados alemán y del Benelux. En 2022 se prevé la recuperación del mercado británico. La presencia del intrusismo ha seguido siendo importante en la temporada 2021. La presencia en hoteles ha bajado del 69% al 63% mientras que las viviendas turísticas han subido hasta un 20%. El 25% del gasto de los turistas va al alojamiento. Y en el caso de las VTV el cliente tiende a gastar un 20-22% más que el cliente que se aloja en hoteles. Según el INE, hay más de 4.000 viviendas en la isla con 29.270 plazas. El alquiler vacacional representa un 37% del alojamiento (incluyendo oferta ilegal), un 40% del gasto y el 55% de las pernoctaciones. En opinión de Heathcote, el turismo de vivienda vacacional reparte más sus gastos en la economía local. Por otro lado, se considera que el intrusismo representa un 40% del alojamiento no hotelero.
2021 ha sido una temporada buena, incluso mejor que 2019 para algunos. Ha habido un incremento de las estancias medias, manteniendo precios estables y políticas más flexibles. Se ha notado un aumento del last minute, un incremento de la demanda en el segmento alto y de lujo, y una estabilización en el segmento medio. Los precios medios temporada 2022 tenderán a subir por incremento de costes y una mayor rigidez en las políticas de cancelación. Se anticipan las reservas y se prevé que crezcan las estancias medias.
Conclusiones:
-Consolidación del sector.
-Más calidad, responsabilidad y profesionalización.
-Más variedad de oferta.
-Más servicios y experiencias.
-Incremento de precios y de costes.
-Más demanda de viviendas eco con respecto al entorno.
-Más y mejores productos para el sector (seguros, tecnología, pagos, marketing, social media…)
-Más consolidación en el sector (fondos, fusiones y adquisiciones, apoyo en operadores locales,…)
-El intrusismo sigue demasiado presente y es el gran reto para el sector y las instituciones.
-Confía en que el desarrollo tecnológico elimine mucha oferta ilegal
El Presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), Tolo Gomila, señaló que el gran protagonista ha sido el turista español. Muchas reservas no se han hecho efectivas debido a las restricciones internacionales o las restricciones sanitarias en destino. Gomila cree que las políticas de flexibilización y de cancelación sencillas, se van a quedar. El incremento del turismo nacional ha provocado una disminución de precios. Los meses de verano han sido mejores de lo esperado en los archipiélagos. Andalucía también ha ido bien mientras Costa Blanca-Benidorm ha sufrido. Importancia del turismo residencial en zonas como Mallorca o Málaga. Sorprendentemente el turismo interior ha ido muy bien en España, destinos menos masificados como las dos Castillas, Aragón o Cantabria han tenido ocupaciones altas en formatos más individualizados. Las viviendas turísticas vacacionales tienen externalidades positivas en la economía local. La oferta extrahotelera ha tenido grandes resultados, por el contrario, las grandes ciudades han sufrido mucho más. El sector MICE no va a volver tan fuerte. La oferta de zooms y similares son una competencia muy importante.
Por su parte, Patricia Valenzuela, Directora de Fevitur, expuso la visión que hay en Europa del sector. La Comisión Europea está anunciando que la vivienda turística vacacional es un valor importante y apuestan por una visión transversal. Las grandes plataformas hacen una gran tarea de conocimiento del sector pero el alojamiento final son pymes. En Europa se plantean limitaciones a los días de alojamiento en ciudades en algunos lugares, gran discusión en la Unión Europea (UE) para que esto no se generalice. Las asociaciones deberán plantear a la UE una regulación general a nivel europeo del sector. Los países del norte han incrementado el turismo local estos dos últimos años, aunque la recuperación ha beneficiado más a Grecia, España y Portugal que a Francia e Italia.
*Ponencia 7 - RESPONSABILIDAD Y PRÁCTICAS EN LA INTERMEDIACIÓN ONLINE DE ESTANCIAS: OTAS, PORTALES Y PLATAFORMAS.
El profesor de la Universitat de les Illes Balears (UIB), Juan Franch Fluxá, moderó esta mesa donde se analizaron cuestiones candentes sobre la intermediación online en la comercialización de vivienda turística vacacional. Así,
El abogado Carlos del Castillo señaló que existen dos ámbitos de responsabilidades: administrativas (inspecciones de turismo, consumo…) y civiles. También destacó la importancia de la normativa de defensa del consumidor (políticas de cancelación, de pagos, etc.). En su opinión, muchas de las cancelaciones son abusivas. Las cláusulas han de ser razonables y ajustadas.
Carlos Florit, asesor jurídico de la Asociación de Agencias de Viajes de Baleares (Aviba), consideró que la comercialización online debe tener la misma responsabilidad ante el consumidor que los otros formatos. La comercialización online facilita el intrusismo por la presencia de portales en países extranjeros (tanto de la UE como del exterior de la Unión), lo que dificulta sobremanera el trabajo de la inspección de turismo. Para Florit, si Airbnb gana, el resto del sector ve que pierde. Existe resignación y preocupación de los subsectores turísticos. La ley ahora permite la posibilidad que los inspectores se hagan pasar por clientes. Por último, los contratos no pueden prever toda la casuística. La fuerza mayor es interpretable.
Fernando Socías, Magistrado de la Sala Contencioso-Administrativa del Tribunal Superior de Justicia Balears, expuso la 'Sentencia Airbnb' del TSJB. La Ley de Turismo balear exigía a los portales la inclusión del número de registro. Es comprensible obligar a las plataformas a que hagan una serie de controles, pero esa obligatoriedad choca con las directivas de la UE, que han adoptado más el modelo anglosajón liberal eliminando los controles nacionales. La plataforma, que es un simple tablón de anuncios, no tiene la obligación de controlar aquello que se publica. Según el TSJB, estas plataformas son ‘neutras’, por lo que no tienen obligación de controlar. El TSJB anuló la multa que se le había impuesto a Airbnb al aplicar la normativa europea.
Las administraciones deben dirigirse contra los anfitriones antes que contra las plataformas. El Tribunal Supremo ha confirmado el criterio del TSJB. Las plataformas han de atender los requerimientos individualizados que reciba por parte de la inspección turística. Socías destacó que, no obstante, las plataformas ofrecen una ventaja a la inspección de turismo, ya que todo está en internet. Para él, la desventaja de las agencias clásicas respecto a las plataformas es que éstas son empresas de servicios de la sociedad de la información, no turísticas. El Tribunal de Justicia de la UE en el caso de Uber sí que dijo que era una empresa de transportes. Consideró que Uber hacía algo más, ‘controlaba’ el producto, imponía condiciones al transportista e intervenía en el sector.
*Ponencia 8 - RECLAMACIONES INTERNACIONALES DERIVADOS DE LA COMERCIALIZACIÓN DE LA ESTANCIA.
Felip Alba, Profesor de Derecho procesal de la UIB, moderó esta mesa en la que se pretendía estudiar cómo la interacción entre Ibiza y una amplia gama de mercados emisores internacionales pueden generar problemas y litigios que afectan a diferentes jurisdicciones y legislaciones.
Así, Victoria Torre Sustaeta, Profesora de la Universidad Europea de Valencia, definió que el arte de resolver los problemas jurídicos es el arte de delimitarlos. En la vida hay dos caminos para resolver problemas: la vía judicial o la vía extrajudicial.
Vía judicial. Aquellas relaciones o situaciones en las que interviene un elemento de extranjería que les pone en contacto con más de un ordenamiento jurídico supone tres cuestiones clave: la jurisdicción competente, la regulación procesal y la ley aplicable. En principio, se da libertad a las partes para definir donde deciden sus controversias. En defecto de pacto, como norma general, rige el domicilio del demandado aunque también puede aplicarse el órgano jurisdiccional donde se haya producido o pueda producirse el hecho dañoso. La cuestión delictual (incumplimiento de normativa) supone que se vaya a los tribunales nacionales. Las cuestiones contractuales irán a los tribunales que hayan decidido en el contrato.
Vía extrajudicial. La mediación es una fórmula que no es obligatoria. Atendiendo a las características del conflicto puede solicitarse una mediación o un arbitraje.
Javier Blas, socio fundador de Illeslex, señaló que hay pocas reclamaciones internacionales. El propietario que alquila a través de una plataforma reduce los problemas ya que el turista ya ha pagado la reserva al intermediario. Sobre los posibles daños, se usan las cantidades dejadas en depósito en las plataformas. Al turista es mejor demandarle en su lugar de residencia.
El turista sí que tiene más tendencia a reclamar: prestación defectuosa de los servicios ofertados y por la puesta en disposición de la vivienda (expectativas creadas al turista debido a las fotos expuestas en los portales – “falsificación” de fotos o antigüedad de las mismas). El ruido genera litigiosidad. El propietario no puede garantizar la falta de ruido, puede informar de denuncias previas u otra información para reducir su hipotética responsabilidad. Necesidad de traducción de los documentos judiciales extranjeros.
Julia Suderow, de 3C Compliance, destacó que las plataformas funcionan con contratos de adhesión, los propietarios están en desventaja. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que la posición de dominio puede invalidar determinados aspectos de los contratos. Las plataformas tienen unos riesgos para los usuarios ya que no se hacen responsables de todas las situaciones. La UE ha lanzado dos iniciativas: Platform to business (regula deberes de las plataformas, no puede bloquear sin más, uso de datos, etc.) y la Digital single markets act.
*Ponencia 9 - REVISIÓN Y REVOCACIÓN DE ALTAS.
Roberto San Esteban, directivo de AVAT, moderó esta mesa que trató la eficacia de los actos administrativos, las DRIAT y la compra de nuevas plazas, analizando los supuestos de revocación, como infracciones urbanísticas, no actividad, errores en la documentación y otros motivos.
Bartomeu Tugores, Director Gerente de la Agència de Defensa del Territori del Consell de Mallorca, expuso los aspectos urbanístcos de la ley turística de Baleares. El art. 50.4 (en su redacción de 2017) impone una prohibición de licencia a la vivienda que tenga alguna ilegalidad urbanística. El infractor obtiene una ventaja competitiva respecto a los que sí cumplen la ley. Si la sanción es firme la vivienda no se puede comercializar. A partir que restituya la legalidad podría volver a presentar una DRIAT sobre la misma vivienda (nueva licencia municipal o eliminar obras ilegalizables). La firmeza de la sanción acontece cuando terminan los plazos administrativos o judiciales si se han presentado recursos (¿10 años?... durante ese tiempo sí se podría comercializar legalmente). Si el apartado 50.4 tuviera una redacción diferente podría actuarse de inmediato contra esa comercialización.
Régimen de fuera de ordenación de obras:
*en las construciones ilegales no se puede ejecutar ninguna obra.
*sí reformas, no ampliación en las zonas legales.
*no obra nueva en parcela mientras se mantenga en fuera de ordenación.
Importante saber si todas las edificaciones de la parcela tienen su licencia correspondiente o son anteriores a 1956. El propietario debería regularizar la situación urbanística para mantener la licencia turística.
Antoni Amengual, abogado especialista en derecho y administracion local, afirmó que la indisciplina urbanística es un problema generalizado en las islas. Cuando se tiene una alta es difícil la revocación (por urbanismo o por otras condiciones presentes en la DRIAT). Existe un galimatías jurídico sobre la nomenclatura de las viviendas (pareadas, adosados, unifamiliares, plurifamiliares, etc.). La administración tiene el compromiso de chequear las declaraciones responsables. Por último, expuso la complejiad de los edificios fuera de ordenación con licencia anterior a 2017.
Naihara Cardona, Directora Insular de Intrusismo y Territorio del Consell d’Eivissa, señaló que la licencia turística no existe, existe la DRIAT inscribiéndose en un registro. Si se hiciese una inspección a todas las DRIAT no habría diferenciación con las licencias. El Consell busca reducir la burocracia mediante un reglamento de simplificación administrativa en el tema de las cédulas de habitabilidad. En el caso de las viviendas turísticas, deben comercializarse las plazas que aparecen en la cédula de habitabilidad. Se aplica la normativa en vigor cuando se obtuvo el alta turística, no hay retroactividad para las licencias anteriores a 2017.
*Ponencia 10 - DEBERES FISCALES EN LA COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. POSIBILIDADES DE AHORRO FISCAL.
Mª Àngels Marí, Secretaria General de PIMEEF, moderó esta mesa en la que se analizaron aspectos relevantes sobre deberes fiscales (IVA, IRPF/Sociedades, No Residentes, Modelo 170, Modelo 179). Asimismo, se expondrán diversos aspectos para analizar posibilidades de ahorro fiscal (deducciones).
Vicente Arbona, de la AEAT en Eivissa, recordó que la normativa directa tributaria sobre el arrendamiento vacacional es muy escasa. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera tributará como empresario, si no, como mero arrendador. Si hay servicios, hay IVA del 10%. Si no hay servicios, no hay IVA. La Dirección General de Tributos es quien ha ido marcando las pautas de tributación al contestar preguntas concretas del sector. Hay una amplia casuística, y aún mayor en Ibiza. La realización de mejoras en la vivienda puede suponer la recuperación del IVA soportado frente al IVA repercutivo a los clientes. El IVA soportado no es deducible si mayoritariamente la vivienda se usa más para usos privativos. La no existencia de ingresos no es consecuencia del uso privativo sino de la temporada baja. La vivienda puede estar ofertada en los canales de intermediación.
Será empresario a efectos de IRPF ya que la vivienda vacacional es un bien afecto a actividad económica todo el año. Si no se prestasen servicios complementarios, el propietario es un arrendador y no puede deducir los gastos del período de tiempo en que la vivienda no está alquilada y tendría que hacer imputación inmobiliaria al periodo de tiempo en que está alquilada.
El Tribunal Supremo ha considerado que si no se acreditan la prestación de servicios complementarios se está exento de IVA sin deducción de gastos.
Arbona destacó el retorno del modelo 179, una declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos. El Tribunal Supremo lo anuló, pero ahora vuelve a aparecer, el obligado a presentarlo es el intermediario de forma trimestral.
Rocío Garnacho, Profesora de la UIB, señaló que lo que no se puede probar no existe. De cualquier servicio que se preste debe guardarse documentación (lo haya hecho uno mismo o a través de una empresa tercera): facturas, acreditación del pago de las facturas. Es imprescindible conservar soporte documental de todos los gastos y reparaciones. Garnacho hizo una exposición sobre las amortizaciones anuales en caso de donaciones y herencias, sobre los gastos de conservación, el esquema liquidatorio, los gastos tasados, etc. que vinculan a viviendas de uso turístico.
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*Información TEF 21/10/2021
*Información IB3 21/10/2021
