Resumen V Congreso de Viviendas Turísticas de Ibiza 11 Octubre

Resumen de las ponencias e intervenciones realizadas durante el V Congreso de Viviendas Turísticas de Ibiza. FOTOS: Sergio G. Cañizares y Jara Studio.

Día 7 de octubre de 2019 (día 1)

Presentación

El Presidente de AVAT, José Antonio Llano, dio la bienvenida a los asistentes, detalló el programa que se iba a realizar en el Congreso y destacó la necesidad de profesionalización del sector. Por otro lado, remarcó la existencia en Ibiza de un congreso anual, que sirve como punto de encuentro de profesionales del sector, propietarios y representantes de la administración. Por último agradeció a los participantes del workshop, a los patrocinadores y a las instituciones (Consell d'Eivissa y Ayuntamiento de Santa Eulària principalmente) su máxima colaboración para la celebración del evento.

El Director de zona del Banc Sabadell, principal patrocinador del evento, Óscar Prohens, se mostró orgulloso de inaugurar este congreso que cerraba la temporada turística 2019. Una temporada que empezó con incertidumbre y terminó con la quiebra del touroperador Thomas Cook. Prohens alabó el programa del congreso y señaló que el sector de la vivienda vacacional es cada vez más consciente de su importancia económica y también de su papel en mejorar en la gestión medioambiental.

La Alcaldesa de Santa Eulària, Carmen Ferrer, dio la bienvenida a los asistentes al Centre Cultural de Jesús. Agradeció a AVAT por mantener ese trabajo de calidad tanto en su sector como en el congreso, que ha llegado a las 5 ediciones. Ferrer consideró muy importante adaptarse a los nuevos tiempos, diferenciarse e impulsar la competitividad del sector. Destacó el espíritu de lucha contra la piratería que defienden tanto la administración como el próximo sector. Por último, valoró muy positivamente el programa del Congreso ya que abordaba los problemas del sector y deseó que del congreso se llegasen a conclusiones y se buscasen nuevos objetivos.

Por último, el Presidente del Consell d'Eivissa, Vicent Marí, reconoció la existencia de un importante intrusismo en la isla que la Administración no puede dejar de lado. Vinculó los graves problemas de vivienda que vive la isla en parte a la oferta ilegal turística existente. Marí afirmó que debe hacerse cumplir la legislación y señaló que durante el verano se intensificaron las inspecciones. Asimismo, informó que de forma inmediata se daría registro a todas las Declaraciones Responsables (DRIAT) presentadas (863 con 6.300 plazas) para que tuvieran el número definitivo de registro sin tener que esperar más. Por último, el Presidente del Consell abogó por una intensa colaboración entre las instituciones y el sector privado.

Ponencia 1 - Normativa local y autonómica

La primera ponencia estuvo moderada por el catedrático de la UIB y coordinador científico del Congreso, Juan Franch Fluxà. En esta ponencia se trataba de ofrecer luz a la diversa normativa existente en todos los niveles administrativos.

Jesús Cuartero, del Departamento de Consum de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, señaló que la Ley General del Consumidor dice que debe ser claro quién es el que pone el producto a disposición, sus características y el precio del mismo (impuestos y tasas incluidas). También se aplica la Directiva comunitaria de viajes combinados si procede. Cuartero destacó que debe tenerse especial cuidado en la contratación por internet, en Europa hay mucha seguridad pero fuera “hace mucho frío”. La justicia está pidiendo cierta diligencia al consumidor, incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha hablado del “consumidor medio” a la hora de realizar diferentes gestiones. Cuartero recordó el código de buenas prácticas para el sector del rent a car, que ha funcionado bien en las islas. En el tema de las viviendas turísticas, debería ser la administración turística o incluso el propio sector quien realizara un código de autoregulación. Por último, recordó que la norma de consumo no ampara los contratos si una de las partes no es empresario.

El Presidente de Fevitur, Tolo Gomila, recordó que su asociación ha pedido un registro nacional de viviendas de uso turístico, con tres patas a tratar: la fiscalidad, la seguridad nacional y la defensa del consumidor). En su opinión, la administración balear incumple la ley en la DRIAT cuando la usa como licencia previa. Gomila recordó que la Ley General Turística balear nació en una época coyuntural con muchos turistas prestados y que la legislación no permite fiscalizar la actividad. El Presidente de Fevitur afirmó que se está ya en la senda de normalización normativa (tributos modelo 179, fichas de policía, modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, etc.). Como muestra, el sector hotelero también está creando sus propias plataformas de comercialización de viviendas. En su opinión, el porcentaje de viviendas turísticas es tan bajo que no afecta al tema de la vivienda y los alquileres. Gomila exigió que la administración estatal cree ya el registro nacional de viviendas y que el Instituto Nacional de Estadística ofrezcae una métrica real de la oferta de vivienda turística. Gomila abogó por seducir a los propietarios que tienen viviendas para que las pongan en el mercado protegiéndoles. Por último, defendió que los ayuntamientos son los que mejor conocen sus territorios y deben participar en la normativa. Para Gomila, las normativas catalana y valenciana son buenos ejemplos, también Madrid, dejando en el aire la pregunta de cuál era la peor.

El abogado urbanista de Terra Urbe, Rafa Encarnación, dijo que la vivienda turística está hiperregulada (turismo, medio ambiente, urbanismo, etc.) Los ayuntamientos solo tenían dos opciones: modificar los planes urbanísticos o aplicar el planeamiento por analogía. En su opinión, las zonificaciones no lo pueden abarcar todo. Se han hecho condiciones, usos mixtos de las zonas, etc. La zonificación, al final, es una norma embudo que lleva a la judicialización de la cuestión.
Los organismos de la competencia consideran que las zonificaciones reducen el mercado. Encarnación destacó que las modificaciones de planeamiento son difíciles y farragosas por lo que han hecho las Administraciones es homologar el uso de las viviendas al uso terciario hotelero. En su opinión, la administración debería intentar favorecer normativas que perjudicasen menos al administrado detallando que en Valencia se ha llegado a una solución coyuntural, permite los plurifamiliares siempre que haya informes internos municipales. No se emiten números de registro ni con silencio administrativo. Es verdad que en Valencia hay compatibilidad de uso aunque es difícil. Siguiendo a la CNMC, toda decisión debe estar motivada y justificada. Las restricciones pueden aducir temas culturales, etc. La prohibición total lleva a la judicialización, según el ponente. Por último, destacó el grave problema de coordinación entre administración y plataformas.

Por último, el Conseller Gestió del Territori i Lluita contra l’Intrusisme del Consell d’Eivissa, Mariano Juan, defendió que los ayuntamientos han de decidir, es lo más lógico. La compatibilidad de usos debe ser decidida por los ayuntamientos aunque es evidente que incrementa la legislación. Juan, que anteriormente estaba en política municipal, señaló que los cambios urbanísticos son extremadamente difíciles. En Ibiza existe el debate sobre si debe permitirse la vivienda turística en suelo rústico o no, no sólo en los plurifamiliares. Juan destacó que la Administración debe dotarnse de instrumentos de control, no solo personal sino también legislativos. El propio descontrol del sector provoca un efecto contrario en la sociedad creando grupos que abogan por la prohibición total. Como ejemplo puso el sector del ocio, que ha sido criminalizado por algunos por las malas prácticas de unos pocos. Para el representante del Consell, el tema del ruido es importante junto al incivismo. El Consell debe elaborar un Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos y modificar el Plan Territorial Insular (PTI), además de apoyar a los ayuntamientos en la reforma de sus normas urbanísticas ya sea haciendo planes especiales o reformas completas.

Ponencia 2 - Sostenibilidad medioambiental en el alojamiento turístico

Esta ponencia la coordinó Sandra Benbeniste, de la Fundación para la Conservación de Ibiza, que explicó la iniciativa Plastic Free Ibiza.

Juan Calvo, de la Alianza para el Agua y del Observatorio de la Sostenibilidad, señaló la necesidad de tener viviendas eficientes. Recordó que el agua es un bien escaso y finito. Venimos de un escenario muy diferente, pero ahora tenemos reservas hídricas bajas, viviendas en suelo rústico, mayor riesgo incendios y pozos secos y salinizados. Los datos nos dice que el mayor consumo es el de las viviendas, ya sean urbanas o rústicas. Según Calvo, las medidas prioritarias para la sostenibilidad serían la reducción del consumo de agua subterránea en viviendas en suelo rústicos, el uso prioriatiro de agua desalada para abastecimiento urbano, el ahorro doméstico, mejorar las pérdidas de la red de abastecimiento, mejorar el saneamiento y la depuración, una mayor reutilización del agua, etc.

Calvo explicó la ordenanza de ahorro de agua del Ayuntamiento de Sant Josep:

• contadores lectura telemática, reductores caudal, jardines mediterráneos, sistemas captación de agua de lluvia.
• reutilización aguas grises, no ir todo a fosa séptica, reutilización agua piscinas, sistemas refrigeración cerrados.

Óscar Caro, de Ibiza Sostenible, comentó los objetivos de la Agenda 2030, los objetivos de de desarrollo sostenible (ODS). Caro destacó que las viviendas turísticas generaron 4.400 millones de euros en España, un gran gasto de las estancias. Posteriormente detalló cuáles de los 17 ODS son aplicables en una guía de buenas prácticas para las viviendas. El retos es minimizar y compensar el impacto. Consideró muy importante elaborar un decálogo de bienvenida al turista, welcome packs con mensajes a los inquilinos (bolsas sostenibles….), insistir en los mensajes de limpiar sin ensuciar, contratar energía verde, ahorrar energía, ahorrar agua, compras km 0, etc. Es importante ofrecer esa información a los huéspedes, apoyar iniciativas medioambientales, promover la sostenibilidad social y la integración de la accesibilidad universal. Por último animó a usar energías renovables y a introducirse en la permacultura.

Joan Tur, CEO de Solsulet, reclamó un mayor aprovechamiento de la energía solar en las viviendas turísticas vacacionales, ya que sólo un 2% de la producción eléctrica viene de fuentes renovables. Tur explicó los diferentes tipos de instalación aislada o autónoma, las instalaciones conectadas a red para verter energía a la red y las instalaciones conectadas a red (con acumulación o sin). En urbano se suelen poner paneles en cubierta integrada mientras que están en el suelo en rústico. Tur señaló un doble uso en las viviendas turísticas vacacionales (en función del alquiler temporal parcial o solo uso en alquiler temporal). En parcelas más pequeñas el alquiler turístico es un sobresueldo para el propietario, por lo que la tasa de consumo por persona es más baja. En el caso de solo alquiler son viviendas que suelen estar en suelo rústico, que tienen mucha superficie de cubierta pero se usa en el suelo, el cliente es un perfil de altos ingresos, lo que redunda en consumos muy elevados. Por último, Tur explicó las diferentes dimensiones de las instalaciones así como los períodos de retorno y amortización.

Álvaro Martínez, de Terravita, explicó qué hay que hacer para que un edificio gaste poca energía. Buscar por donde se pierde la energía: por transmisión o por ventilación. Analizó el concepto de passivhaus: buen aislamiento, ventanas con buen uso térmico, aislamiento térmico-puentes térmicos, estanqueidad y ventilación. Estos conceptos no son solo para obra nueva, se puede hacer en rehabilitación también. Martínez expuso que el sector turístico está empezando a tomar iniciativas, el usuario lo demanda y prefiere vivir en una vivienda sostenible.

Por último, Tom Hoddell, de Mi Casa Tu Casa Ibiza, afirmó que todos tenemos una obligación con el medio ambiente, incluidos los turistas, pero quien debe liderar son los propietarios, que deben tomar medidas tanto en la vivienda como en la información que proporcionan a los inquilinos. Así, expuso una serie de consejos prácticos para las villas, de sentido común:

• Ahorro de agua: verificación regular de los sistemas de riego para detectar fugas, limitadores de caudal, mecanismo doble de descarga de inodoros, mensaje claro a inquilinos, menos césped, depuración agua gris y marrón, recolección agua de lluvia.
• Reducción energía: bombillas LED, luces exteriores con temporizador o sensor de movimiento, reducir gasto en aire acondicionado, agua caliente mediante paneles solares, electrodomésticos modelos A+++, aire acondicionado de bajo consumo, bomba de calor, ventanas con rotura puente térmico.
• Eliminar plástico: filtros de osmosis, bolsas de la compra reutilizables, productos de baño recargables y recipientes grandes, mejor sin cápsulas de café, comunicación clara con inquilinos.
• Reciclar: explicar el uso de los contenedores azules, verdes y amarillos, informar al equipo de limpieza, botellas vidrio reutilizables…
• Ponencia 3 - Presente y futuro de la distribución turística

Esta ponencia la coordinó Roberto San Esteban, de la Junta Directiva de AVAT.

Nicolas Galantini, de AJL Consulting, habló de una consolidación de la distribución turística ya que grandes operadores están realizando diversas compras (Expedia compra Homeaway, Airbnb han adquirido Hotel Tonight y Luxury Retreats, Google también está entrando, Marriott entra con Homes & Villas). El 75% de las reservas se ha hecho a través de plataformas de distribución en 2018. Galantini presentó un estudio donde se valoraban los resultados y los precios tanto en toda la isla como en la capital insular. El hecho de aceptar reservas instantáneas (un 50% en Ibiza) supone un incremento claro de la facturación. Los ingresos, precio medio diario y la media de ocupación son más altos si se tiene la propiedad en distribución directa. Para Galantini, Homeaway está fuerte en Ibiza aunque otras operadoras están creciendo. Según él, distribuir en varias plataformas supone más ingresos para los gestores de las propiedades.
Por último, se preguntó ¿qué tendencias nos reserva el futuro?

• Programas de fidelidad
• Tecnologías que ayuden a la distribución.

Alexis Barceló, CEO de Abal Consulting, presentó una serie de datos turísticos. 1.400 millones de turistas en 2018, 82,6 millones turistas extranjeros en España, problemas mercados emisores de Gran Bretaña, Alemania e Italia. La demanda se ha estancado este año mientras que la oferta ha crecido un 1633% entre 2012 y 2017, peligro claro de estancamiento. Para Barceló, las nuevas plataformas han hecho mover los cimientos de los negocios tradicionales. Nos encontramos en la 4ª revolución industrial, la tecnológica. Toda esta evolución implica que se ha de dar un mejor servicio de hospitalidad (“amar a los extraños”) ya que cada vez es mucho más difícil elegir. ¿Cómo lo vendo? ¿Qué vendo? ¿Por cuanto? Hay que entender el comportamiento del consumidor, aprender de la neurociencia los inputs que usa el cerebro para la toma de decisiones. Debe generarse valor, los números vienen después. Conocer los huéspedes (nacionalidad, costumbres,…), creación de imágenes más inspiradoras, mejorar los amenities (amenities ‘eco’), etc. Debe analizarse que el rendimiento económico de una propiedad se basa en la fotografía, la página web, la estructura de tarifas, la comunicación gráfica, etc. Es preciso que los propietarios tomen conciencia de la existencia del Smart Data. Para Barceló, cada propiedad ha de comercializarse de forma diferente, su estructura de costes ha de ser diferente. Por último, destacó la obligatoriedad de vigilar la reputación online del negocio.

Ponencia patrocinada - El seguro y la seguridad de la vivienda vacacional

Mariano Esteban, de Mariano Esteban Agencia de Seguros, explicó diversas formas de seguro: Seguros de hogar, responsabilidades civiles, multirriesgo de empresas, etc. Explicó que para los intermediarios es obligatorio el seguro de Responsabilidad Civil de actividad e incluir actividades secundarias como mantenimiento, concièrge, etc. Sobre diferentes cuestiones de seguro contestó a dudas de los asistentes. En lo que respecta a la seguridad, las compañías de seguros pueden cubrir los robos, pero suelen poner límites entre 1000 y 1500 euros, excluyen a veces móviles, etc. Por último, recomendó dejar claro que la propiedad no es responsable de un robo frente al inquilino y que el viajero debería contratar seguro de viaje directa o indirectamente.

Ponencia 4 - ¿Cómo incrementar la rentabilidad de mi vivienda turística?

Esta ponencia fue coordinada por Álex Reyners, de la Junta Directiva de AVAT.

Chema Herrero, CEO de BedsRevenue, expuso que el revenue management es un nuevo ADN/cultura empresarial basado en optimizar no solo el ingreso sino también el margen. Hay que buscar la rentabilidad y la sostenibilidad del producto. Esto es un campo profesional, hay que actualizar constantemente los conocimientos, conocer a los clientes no es una moda. Herrero señaló la importancia de la globalización del sector turístico: componente aéreo de la isla, ofertas crecientes en todos los niveles de productos, internet como base de operaciones, billboard effect más acentuado en el producto de vivienda vacacional, reto de profesionalización de los gestores...
El propietario no se puede permitir no tener una fórmula de reservas online. Cuanto más profesional sea el sector más exigencia tendrá toda la cadena. Para él, el cliente ha cambiado, busca experiencias nuevas, tiene más información y es más exigente por lo que es muy importante escuchar la opinión de los clientes. Herrero presentó una estrategia de revenue management:

• El PRODUCTO es fundamental
• SEGMENTACIÓN DEL CLIENTE, son todos diferentes (de última hora, jóvenes, países,….)
• MOMENTO DE COMPRA
• PRECIO. En función de cuanto se pone y de las posibilidades de los clientes
• CANAL. Los canales tienen costes.

Los aliados apropiados para los propietarios son la tecnología y el outsourcing profesional. La tendencia del futuro va hacia al revenue one to one, saber lo máximo de los clientes, crear perfiles de los clientes, adecuar el producto al perfil y, asimismo, ajustar los precios.

Raúl Castillo, Director de Bookiply en Baleares, realizó una presentación de Bookiply, del grupo Holidu. Esta empresa es un channel manager que gestiona 5.000 propiedades, 1.200 en Baleares. Cada vez hay más viajeros a más sitios. Ha cambiado la manera de viajar y de hacer turismo. Internet ha cambiado la manera de comprar turismo. En lo que respecta a Ibiza, está sometida a una estacionalidad muy fuerte, 70% de la actividad en 4 meses. Los huéspedes reservan un 25% en enero y febrero. Existen dos tendencias muy claras: reservas anticipadas y las de última hora. Para Castillo, hay que asegurar que la propiedad sea visible y permita reservar con antelación, deben configurarse las tarifas y la disponibilidad para al menos los próximos 12 meses y con un año de antelación. Conviene también configurar descuentos de último minuto para los huecos del verano. Según el director de Bookiply, el anuncio debe adaptarse a la demanda. El 19% de las noches no eran reservables (precios no configurados, limitación de noches….), el 60% llegan entre semana y el 40% en fin de semana. Para Castillo, debe flexibilizarse el check in y el check out. Un 35% de reservas se hace para estancias inferiores a 6 días, hay que flexibilizar las estancias mínimas. Fijar precios en base a la demanda, se recomienda tener entre 6 y 10 tarifas.
VISIBILIDAD. Estar anunciado en varios portales aumenta la rentabilidad (Airbnb 48%, Booking 29%, Homeaway 12%)
FILTROS DE BÚSQUEDA. Wifi, piscina, family friendly, aire acondicionado, barbacoa, TV, parking, mascotas, jardín, lavavajillas. Las familias son un segmento muy atractivo, ya que generan un incremento en la demanda en temporada media y baja. Es recomendable adaptar la propiedad para niños (medidas de seguridad, accesorios, cunas, etc.)
RESERVA INMEDIATA. El 40% quieren reservar de forma instantánea, esto supone un incremento del 20% de las reservas.
Castillo aconsejó aumentar la flexibilidad del anuncio (estancias mínimas, adaptar días entrada y salida), incrementar visibilidad, adaptar las tarifas a la demanda, atraer a más turistas mediante el uso de filtros, la reserva inmediata, etc.)

Para Domènec Biosca, Presidente de Educatur, la rentabilidad son 5 conceptos:

• Buena opinión del sector
• Marca del destino
• Mentalidad empresarial, prestigio
• Innovación
• Creación de empleo

Debe crearse una red de experiencias para generar emoción, trabajar en red y en equipo. Para Biosca, el cerebro es una herencia emocional de los antepasados. El mapa emocional es de plastilina, hay que propiciar la innovación. La felicidad es poder escoger y saber resolver los conflictos. Es imprescindible crear vínculos, redes, fomentar el asociacionismo y el orgullo de pertenecer a una colectividad. Biosca señaló que la crisis es llegar tarde a los cambios y ahora los clientes quieren la máxima información para cerrar sus viajes. El lujo es sorprender, hay que darle al cliente lo que quiere, "si eres uno más, serás uno menos". Lo más importante son las personas, no la tecnología. Se gestiona con el ejemplo, con la generosidad. Biosca defendió que deben hacerse las cosas con pasión, complicarse la vida, preparándose para tener las soluciones. Hay que buscar la cultura del líder, todos somos turismo. El éxito depende de pasar de propietario, a empresario y a líder.

Día 8 de octubre de 2019 (día 2)

Ponencia 5 - Propuestas políticas para la legislatura actual

Vicent Roig, Conseller de Presidencia y Gestión Ambiental del Consell d’Eivissa, moderó esta mesa clásica del Congreso donde los políticos ibicencos exponen sus propuestas para el sector. Roig afirmó que era un lujo poder participar y agradececió a PIMEEF, AVAT, a los patrocinadores y a las instituciones la organización de un congreso de tanta calidad. Para él, es evidente que se han impuesto nuevas formas de turismo, lo que supone una oportunidad de diferenciar, de tener un turismo con un tipo de consumos diferentes. El turismo de viviendas turísticas se ve como una oportunidad por una parte de la población pero también como un riesgo por otra (ruidos, encarecimiento vivienda). Existe un grave problema de intrusismo en la isla, por lo que es muy importante luchar contra aquellos que nos hacen una competencia absolutamente desleal. Para el conseller, es importante revitalizar el campo. Recordó, por otra parte, que existen normas urbanísticas obsoletas en tres municipios, lo que influye en la capacidad de regulación. El Consell va a desatascar esas 6000 plazas que estaban sin número de registro definitivo. Por último, Roig quiso hacer una reflexión sobre las actividades permitidas en las viviendas.

Miguel Tur Contreras, Concejal de Turismo del Ayuntamiento de Sant Antoni de Portmany, expuso la situación turística de Sant Antoni. Cree que el Plan Estratégico que se está llevando a cabo será importante para la renovación hotelera. En su opinión, está claro que los gastos que hace un turista de vivienda vacacional son superiores aunque genera problemas en algunos casos con los vecinos. La vivienda residencial se ha desplazado fuera del pueblo por lo que deberán ponerse límites en esas zonas urbanas intensamente residenciales. Además, dado que hay mucha oferta hotelera dentro del pueblo hay que pensar en los vecinos. El ayuntamiento quiere cambiar el tipo de turista que viene, eliminar el turismo de borrachera y mejorar la calidad de hoteles y viviendas. Tur Contreras dijo que es necesario buscar el equilibrio para asuntos urbanísticos y turísticos. Por último, remarcó que las prioridades para esta legislatura serán cambiar el turismo de borrachera y mejorar las infraestructuras turísticas del municipio.

Vicent X. Roselló, Concejal de Turismo del Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia, expuso que el alojamiento extrahotelero ha sido una realidad siempre, primero sin reglar y de forma más modesta pero ahora es un sector muy potente y muy regulado. Para él, hemos de dar una gran oferta y de calidad sin menoscabar el derecho de los residentes. Sant Josep en la zonificación priorizó el respeto entre residentes y turistas por lo que solo dejó la comercialización en viviendas unifamiliares aisladas. Roselló dijo que hay que perseguir aquellas actividades irregulares en viviendas plurifamiliares. En su opinión, una actividad que esté bien regulada no tiene por qué perjudicar a nadie. Reconoció que las normas urbanísticas son obsoletas y que es imprescindible adaptar el urbanismo a la normativa actual, además de que la Administración sea capaz de controlar todas las actividades. Entre todas las Administraciones, señaló, debemos ser capaces de regular adecuadamente la oferta, debe compatibilizarse el negocio con el acceso a la vivienda residencial. Por último, Roselló defendió los conceptos de convivencia y regulación.

Miguel Tur Rubio, Primer Teniente de Alcalde del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, defendió que todas las instituciones han de acordar el turismo que se quiere. Santa Eulària quiere diferenciar claramente los usos residenciales de los turísticos. Los centros urbanos han de tener vida propia, por lo que no han de depender del turismo. Las zonas turísticas están muy claramente delimitadas en su municipio. Tur Rubio dijo claramente que no querían turistas en los plurifamiliares y sí en las viviendas unifamiliares en rústico. Si se está a favor de las viviendas turísticas, como turismo complementario al hotelero, éstas deben dar y tener seguridad, además de ofrecer unos servicios turísticos a los usuarios. Defendió que las administraciones han de dotar de servicios a las zonas turísticas. Tur Contreras terminó defendiendo que la actividad debe estar bien clara y regulada y la Administración ha de perseguir a quien no da buen servicio y realiza una actividad pirata.

Aitor Morrás, Segundo Teniente de Alcalde y Concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Eivissa, expuso que en la ciudad de Ibiza hay más presión urbanística y turística en los edificios plurifamiliares. Abogó por reflexionar si el derecho a disfrutar de los réditos de una propiedad privada supone una mejor calidad para los residentes. Para él, existe un problema de convivencia, los funcionarios no quieren venir a la isla por la carestía de la vivienda, hay un problema de acceso a la vivienda. Es un fenómeno que se da por diversas razones, entre ellos por el incremento claro del precio de los alquileres. Morrás recordó que el artículo 31 del convenio de Hostelería que se derogó recogía el dar vivienda a trabajadores temporeros. Las plataformas han empeorado el problema y muchas viviendas están siendo ocupadas no por gente residente sino por temporeros o turistas. Todo esto lleva a la despoblación de los centros urbanos, como es el caso de La Marina, que se dedica fundamentalmente al a alquiler turístico. Esto, además, repercute negativamente sobre el comercio. Morrás reconoció que es muy legítimo sacar rendimiento a las propiedades pero hay que analizar el conjunto de la sociedad. Se está expulsando a personas de la isla por el elevado precio los alquileres. Morrás terminó afirmando que hay un parque de viviendas que se está utilizando para otra actividad que no es la residencial, no haría falta construir más.

Ponencia 6 - Vivienda turística: regulación vs. liberalización

Mª Victoria Torre Sustaeta, Doctora en Derecho especializada en Derecho de la Competencia, moderó esta ponencia y empezó señalando que el Derecho de la competencia es el invitado en todas las fiestas ya que como defensor del mercado debe asegurar el libre funcionamiento del mismo. En España, el organismo habilitado para intervenir es la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Dado que existen unos bienes jurídicos que se deben proteger, la CNMC exige justificación para las normativas. La CNMC es consciente que no solo existe la libertad de mercado y que hay otros bienes que deben garantizarse. Por último, Torre Sustaeta destacó la fortaleza de la Administración Tributaria española en comparación a otras administraciones, entre ellas la de la competencia.

Pedro Hinojo, de la Subdirección de estudios e informes de la CNMC, dijo que el mercado debe complementarse con una buena regulación. Hizo un repaso de la historia del sector turístico:

• Turista 0.0 - predigital - intermediario - alojamiento
• Turista 1.0 – web – alojaiento
• Turista 2.0 – plataforma – alojamiento (3R: rating, review, recommendation), menor información asimétrica, más información sobre los alojamientos, empoderamiento del consumidor, factores tecnológicos socioculturales
• Turista 3.0 – Plataforma o no – alojamiento (surge la figura del prosumidor, homesharing, homeswapping)

La regulación del alquiler turístico ha de ser diferente a la del turismo tradicional (externalidades medioambientales menores), el precio del suelo se ve afectado igual, el precio de la vivienda será más cara a corto y a largo plazo. Hinojo hizo una breve referencia al informe que ha realizado sobre la normativa de Formentera. Ésta define las viviendas de uso turística, habla de zonas aptas (la CNMC no está de acuerdo con la contingentación territorial), lo que para la CNMC vulnera la libertad de empresa y no está avalada por la jurisprudencia. Sensibilidad al planeamiento urbanístico. La CNMC está totalmente en contra de la segmentación por límite máximo de plazas y su distribución por tipo de alojamiento, éste no es un derecho transmisible, ineficiencia económica y medioambiental. La exigencia de la cesión de la vivienda en su totalidad (prohibición del alquiler en habitaciones, incluye vivienda habitual) no es admisible para la CNMC, prohibir alquiler de habitaciones carece de justificación y es contraproducente, menos molestias para los vecinos. La normativa de Formentera no aprovecha, según la CNMC, el margen otorgado por la ley balear, contingenta los períodos cortos de un mes. El restringir el alquiler de vivienda habitual es lo peor que puede hacerse. Asimismo existe un límite de licencias por operador, las DRIAT tienen visos autorizatorios, hay muchos requisitos.
Debe realizarse un diagnostico prestando especial atención a las externalidades. Para Hinojo, la regulación debe ser dinámica adaptada al tiempo y al espacio, los impuestos pueden servir para corregir externalidades. Deben considerarse medidas de política económica general.

Mateo Silos, Principal Economist en Ofwat, defendió que en muchos casos las regulaciones no se corresponden con la base de por qué hay que regular. Es decir, los operadores incumbentes han apoyado o presionado para que la regulación exista. Stiegler definió que el recurso básico del estado es el poder coercitivo y que los agentes son racionales y maximizan su utilidad. La regulación es una respuesta a las demandas de grupos de interés que buscan maximizar sus beneficios. Los grupos de interés que controlarán la regulación serán los que estén mejor organizados, los que tengan más que ganar y los grupos pequeños con preferencias fuertes. Silos recordó que Stigler y Peltzman explican por qué en muchas ocasiones la regulación favorece a los productores y no a los consumidores. Silos definió los costes de la captura regulatoria: menor competencia, eficiencia y productividad, recursos malgastados, mantenimiento de privilegios y mayor desigualdad. Se conduce al clientelismo y a la desconfianza en el capitalismo. Para él, la normativa de viviendas turísticas no está justificada desde la óptica del interés general, están diseñadas para bloquear la entrada de un maverick, protegiendo a los incumbentes (sector hotelero). En Baleares se ha bloqueado la capacidad de entrar a competidores y la legislación ha favorecido los beneficios de los hoteleros. Para Silos hay soluciones a la captura regulatoria: una mayor transparencia, rendición de cuentas, mejorar los canales para que los consumidores actúen, facilitar la contestabilidad institucional,....

Carlos Pérez-Lanzac, Presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), destacó que el lobby hotelero está muy estructurado, se aprueban normas que son auténticas salvajadas. El mercado puede intervenirse cuando hay problemas entre oferta y demanda. Según él, la norma andaluza no es mala aunque tiene algunas deficiencias. Se demoniza a un sector (el de la vivienda vacacional) que no ha tenido una estructura hasta hace poco. El sector turístico es transversal, el asociacionismo es fundamental y clave en estos momentos. Para Pérez-Lanzac, estamos en una recta final. Se necesita una norma mínima nacional, hay que establecer una diferencia entre operadores individuales y profesionales, los ayuntamientos han de ser capaces de decidir qué modelo de ciudad y de turismo quieren. No se entiende aún encontrando normas sencillas como la andaluza exista el fenómeno de la ilegalidad. Para el Presidente de AVVA, el modelo 179 da transparencia fiscal pero solo afecta a la vivienda turística.

Ponencia 7 - Plataformas, comercialización e intermediación en el alojamiento de viviendas

Tolo Deyá, Decano de la Facultad de Turismo de la Universitat de las Illes Balears (UIB), moderó esta ponencia.

Francisco Rodríguez, consultor de proyectos y fundador de startups colaborativas, destacó que estamos en un momento de reforma de las plataformas digitales, desgranó sus ventajas y sus problemáticas:

• Ventajas: triple impacto, escala, impacto global.
• Problemáticas: externalidades negativas, falta de datos, conflictos con el sector

4Ds: descentralización, distribución, desestacionalización, desestandarización
Las grandes hoteleras internacionales ya están sacando su producto de viviendas turísticas (Marriott, Be Mate). Es importante el uso de la información para tomar decisiones (se empieza a usar la inteligencia artificial y a usar internet de las cosas). Para Rodríguez hay que preguntarse lo que quiere la demanda, la información se puede obtener a través de las redes sociales, big data, buscar entender lo que quiere, cuáles son las barreras que existen. Lo ideal es fomentar una industria turística que sea compatible con el progreso. ¿Cómo creamos nuevos destinos?, se preguntó. Por último, consideró que el revenue management es muy interesante para los propietarios, el uso de la tecnología en base a los datos ofrece soluciones.

Roland Buquet, Partner Success Director EMEA Homeaway, señaló que Homeaway pertenece al grupo Expedia y gestiona 2 millones de propiedades. Los viajeros son en general grupos o familias, por lo que lo ideal es adecuar la propiedad a estas dos posibilidades. Buscar la propiedad perfecta es un trabajo. El 86% toma la decisión entre varias personas, es importante eliminar fricciones, conseguir referencias. Reducir esfuerzo de los propietarios es un objetivo. 4 veces más reservas si se usa tablón de reservas. Potenciar los comentarios. Facilitar las decisiones de los viajeros. Según Buquet, Homeaway trabaja en la parte de los propietarios, tiene su propia herramienta de revenue manager. Usar los datos para tomar las decisiones más correctas (comparación con viviendas del entorno). Existen modelos de gestión de anuncios. Cada propietario ofrece una cosa diferente y hay que estudiar los inputs externos que afectan a la demanda (problemas de países competidores, Brexit, meteorología). El cliente del alquiler vacacional es de todo tipo aunque tradicionalmente es el familiar con hijos y también los grupos de amigos. Por último, Buquet afirmó que hay que distinguir entre propietarios individuales y los gestores profesionales de viviendas. Los segundos han entendido lo importante que es el revenue para ser competitivo. Los propietarios individuales aún no han llegado a ese punto aunque empieza a haber un interés en obtener formación en ese sentido.

Ponencia 8 - Fiscalidad del arrendamiento vacacional

Como cada año, la ponencia sobre fiscalidad cerró el Congreso. Mª Ángeles Marí, Secretaria General de PIMEEF, presentó a Vicente Arbona, Jefe de inspección de la Agencia Tributaria (AEAT) en Eivissa.
Para Arbona la fiscalidad del arrendamiento vacacional gira entorno a un concepto fundamental, si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera (limpieza, cambio ropa, alimentación, etc.) durante la estancia. Si hay servicios hay IVA (10%, como en un hotel), si no hay servicios, no lo hay.
En lo que respecta al IRPF, hay que tributar por el beneficio de los ingresos. El tratamiento es distinto si se prestan servicios o no. Si no hay servicios, el propietario es un arrendador y se pueden deducir los gastos (IBI, amortización, reparaciones) mientras exista un arrendamiento. Si se prestan servicios complementarios, se deja de ser un arrendador y se pasa a ser un empresario. A la hora de deducir los gastos, los empresarios no han de prorratear los gastos. En caso de ceder la propiedad a una empresa que hace la comercialización, esa cesión de uso es un arrendamiento que tributa al 21%. La empresa le hará una retención al 19%, todo similar al arrendamiento de un alquiler. El propietario deberá declarar los alquileres cobrados y los gastos deducibles se prorratearán.

Se expusieron casos prácticos y se estudiaron casos de propietarios que son personas jurídicas.
El Modelo 179 es una declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Este modelo debe presentarlo el intermediario entre los cedentes y los cesionarios de uso de viviendas con fines turísticos. Una vivienda turística se entiende la cesión temporal del uso de la totalidad o parte de una vivienda cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa. En este modelo debe informarse del titular, del cedente, de los alojamientos (fechas e importe), etc. Deben conservarse copias de documentaciones de los clientes.